来自住宅公寓、服务式公寓或商业空间的租金收益需纳税。

在本文中，来自Propnex马来西亚的Boon Giap（REN77901）将解释为何所得税申报对国际买家至关重要，以及如何进行申报。

关键规则：
• 第4(d)条 – 被动租金（适用于大多数外国人）：扣除直接费用后的净收入，非居民按30%的统一税率征税。不允许亏损结转或资本折旧抵扣。
• 第4(a)条 – 商业租金（主动管理，例如提供服务的Airbnb）：视为营业收入。外国公司缴纳24%的企业所得税；个人仍为30%，但可享受更广泛的扣除项目。
• 税务居民身份：外国人每年停留<182天 = 非居民（30%统一税率）。≥182天 = 居民（0–30%累进税率，可享受减免）。
• 净额计税：仅对租金总额减去可扣除费用后的金额征税（而非租金总额）。

非居民无法享受个人免税优惠（例如无法享受配偶/子女扣除），但仍可享受各项扣除。

净租金收入计算（示例）
情景：外国业主以每月5,000林吉特（每年60,000林吉特）出租KLCC公寓。费用：10,000林吉特。

项目	金额（林吉特）
租金总收入	60,000
可扣除费用
– 地租及评估税	2,500
– 维护费（分层管理）	7,000
– 维修费（空调、管道）	1,500
– 火灾保险	800
– 贷款利息	9,000
– 租金收取/代理费	700
净租金收入	38,500
30%税率（非居民）	11,550

实际税负影响：在扣除可抵扣费用并正确申报纳税后，实际应纳税额将减少。从上述例子来看，应纳税额变为38,500令吉，而非60,000令吉。为了获得更高的收益率，税率似乎已降至20%。20%乘以60,000令吉的总租金=12,000令吉。

务必聘请税务顾问来处理此事。若您没有其他联系人或需要推荐，可考虑联系 LK Advisory。

吉隆坡公寓业主的主要可扣除费用

根据第4(d)条（被动收入），可抵扣的直接费用（在出租期间产生）：
• 地租/地块租金及评估税（地方议会收费）
• 分层物业维护费及储备金
• 维修/保养（例如：修补漏水、更换空调、粉刷及日常损耗）
• 火灾保险费
• 房产抵押贷款利息（不包括本金）
• 租金收取费用（续租时的中介佣金）
• 租约续签费用（法律费用、续签印花税）

专业建议：将多处房产的支出合并申报——某套房产的成本可抵扣另一套房产的收入（仅限同一年）。

不可抵扣的费用

• 初始中介费
• 首次租赁印花税
• 重大翻新（资本性支出）
• 寻找首任租客的广告费

爱彼迎/短期租赁的特殊规定

• 短期租赁（爱彼迎）： 若提供清洁、安保等服务，通常符合第4(a)条商业活动定义——可享受更广泛的扣除额及资本折旧优惠.
• 电子发票（2026年起对大多数情况强制实施）：
• 个人外国人（被动型）：租客自行开具租金/水电费电子发票。
• 主动型短期租赁/商业：您需通过MyInvois门户开具电子发票（按营业额分阶段实施）。
• 旅游税：由Airbnb等平台代为处理（每间房每晚10林吉特）。

空置期： 若准备重新出租，可扣除空置期间的维护费用。

纳税申报截止日期及流程

• 非居民：须于5月15日前（电子申报）提交上一年度的M表.
• 居民：5月15日前提交BE表（无营业）；7月15日前提交B表（有营业）。
• 通过MyTax门户进行电子申报（大多数情况为强制要求）。
• 罚款：未申报者将面临最高相当于少缴税款两倍的罚款（《所得税法》第113条）。

记录：收据需保存7年；按收款制申报（租金到手即申报）。

这对国际买家为何重要

• 更高的入市成本： 自2026年1月起，外国印花税最高达8%（此前为4%）——需计入总收益率。
• 收益率现实： 扣除30%税费及各项开支后，非居民的5–6%毛收益率将降至2.5–4%净收益率。
• 短期租赁吸引力： 靠近MRT的武吉免登/KLCC公寓对游客极具吸引力（Rapid Bulanan 150林吉特月票可为客人提供便利）。
• 居留权技巧： 停留≥182天即可享受累进税率及减免（例如最高9,000林吉特个人免税额）。

旅游视角： 短期住客青睐“税务合规”的房东——提升评价/房费。

吉隆坡公寓外籍投资者5大建议

1. 使用中介/物业管理公司——扣除佣金，代办电子发票。
2. 严格追踪开支——探索免费及付费应用
3. 考虑公司架构——企业税率24% vs 个人税率30%（咨询顾问）
4. 优先选择交通枢纽地段——租客轻松抵扣150林吉特Rapid Bulanan月票费
5. 尽早申报——电子申报可避免罚款，若多缴税款可申请退税.

尽管存在税收，马来西亚仍对投资者友好——强劲的旅游业和经济增长支撑着投资回报率.

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